第八条 地块划分及编码
地块编码采用三级编码办法，由“编制区代码—管理单元代码—地块代
码”组成。原则上以道路边界和规划界线进行地块划分。地块编号的顺序依次
为从北至南、由西至东。片区代码为“ZKD”， 管理单元代码为 001，地块代
码以阿拉伯数字“01、02...”表示，“编制区代码”和“地块代码”间用
“－”号联接如“ZKD－001－02”则表示片区 001 号管理单元的 02 号地块。
本次规划共分为 1 个管理单元，96 个地块。
第九条 地块细分与合并
（1）本规划所确定的细分地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，
在详细规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
（2）当多个地块合并开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界
应与本规划地块划分线相一致。合并后地块开发总体控制应满足功能定位、开
发总量、基础设施和绿地控制等相关要求。
（3）当一个地块细分为多个用地开发时，允许其根据需要划分用地边界，
但外部边界应与本规划地块划分线相一致。每个地块的开发都应满足规划地块
的功能定位、开发强度和设施配置等方面的要求。
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第4章 三线控制
第十条 本规划“三线”控制内容包括城市黄线、城市绿线、城市蓝线。
第十一条 城市黄线控制
（1）控制范围：由政府主导的、对本片区发展全局有影响的、必须控制的
公用设施用地的控制界线。包括交通设施、给排水设施、电力设施、通信设
施、燃气设施、环卫设施、防灾设施等，规划黄线控制面积为 3.44 公顷。包括
给排水设施 0.1 公顷，环卫设施 0.24 公顷，高压走廊控制 3.1 公顷，规划区内
220KV 高压廊道控制在 45 米以上，两侧各控制 22.5 米以上。
（2）控制要求：该类设施采用刚性控制，包括设施的定性、定量、定位、
定界；对确需符合建设的设施须进行专项论证，保证安全防护和设施功能的正
常使用。
（3）在黄线范围内禁止进行下列活动：1、违反黄线要求，进行建筑物、
构筑物及其他设施的建设；2、违反国家有关技术标准和规范进行建设；3、未
经批准，改装、迁移或拆毁原有的黄线控制设施；4、其他损坏黄线控制设施或
影响黄线控制设施安全和正常运转的行为。
第十二条 城市蓝线控制
（1）控制范围：包括河道水体边界的保护范围和河道两侧一定宽度的控制
范围，该范围内用地只能用于水域用地或绿地。本片区蓝线控制的用地面积为
17.64 公顷。
（2）控制要求：本次规划划定的河流水体边界线全部纳入蓝线管理范围，
该范围内禁止进行下列活动：1、违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；
2、擅自填埋、占用蓝线控制范围内的水域；3、影响水系安全的爆破、采石、
取土；4、擅自建设各类排污设施；5、其他对城市水系保护构成破坏的活动。
第十三条 城市绿线控制
（1）控制范围：本规划划定的绿线，包括滨水公园绿地、公园绿地和防护
绿地，总用地面积约 10.36 公顷。
5惠州潼湖生态智慧区国际合作产业园东区控制性详细规划文本、图则
（2）控制要求：除居住小区绿地以外，绿地的位置、边界、使用性质、边
界应严格遵守本规划，居住区绿地可根据地块开发的需要，改变绿地形状，但
面积总量与位置不能改变；绿线用地严格按照《城市绿线管理办法》进行控
制，保证向公众开放。
（3）如因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要对绿线进行调
整，必须在区域内进行用地功能的置换平衡，保证绿地总规模不能减少。
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第5章 建设用地性质控制
第十四条 土地使用性质确定
（1）本片区土地使用性质分类和分类代码以《城市用地分类与规划建设用
地标准（GBJ50137-2011）》为依据，综合考虑地块的功能地位、地籍权属、市
场需求等因素进行划定，各功能地块土地使用性质划分至中类，部分公共管理
与公共服务设施和公用设施用地划分至小类。
（2）规划城市建设用地包含以下用地性质：二类居住用地（R2）、教育
科研用地（A3）、商业用地（B1）、公用设施营业网点用地（B4）、一类工业
用地（M1)、城市道路用地（S1）、环境设施用地（U2）、公园绿地（G1）、
防护绿地（G2）。（各类用地构成详见附表一及附表二）。
（3）本规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建
的合法建筑或已批的合法建筑、合法用地与本图则规定的用地性质不符的，可
继续保持其原有的使用功能，如需改造或重建，须按本图则规定进行控制。
（4）本规划所确定的公共管理与公共服务设施和道路与交通设施，若安排
在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需
要的时候依法收回土地使用权。
第十五条 土地使用性质兼容性
本规划确定的用地性质为地块的主导用地性质，可按相关规定兼容部分指
定的其它用地性质，但土地使用性质变更必须符合《建设用地适建性一览表》
（附表 3）所规定的土地使用性质兼容要求，并经惠州市自然资源主管部门审
核同意。
（1）居住用地
居住用地中商业建筑面积占地块计容积率建筑面积的比例宜为 5%—10%。
（2）商业服务业设施用地
商业用地（B1）的主导用途为商场、市场、餐饮业、旅馆业建筑（不含服
务型公寓），其他用途为服务型公寓、可附设的市政设施、交通设施、其他配
7惠州潼湖生态智慧区国际合作产业园东区控制性详细规划文本、图则
套辅助设施。原则上主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）
不低于总建筑面积的 50%（控规或规划设计条件另有规定的除外）。已兼容居
住用地的商业用地（B1），其兼容的居住用地和服务型公寓的建筑面积比例之
和，原则上不高于该地块总建筑面积的 60%（控规或规划设计条件另有规定的
除外）。商业、办公类建筑（不包括酒店）平面应规整，不得采用住宅套型式
设计。
规划确定的商业用地不兼容居住，商业用地中具有居住功能的（含公寓、
商墅等）建筑面积的比例不得高于 30%，且商业建筑标准层的层高不高于 4
米。
（3）工业用地
本次规划工业用地为一类工业用地(M1)。
一类工业用地中，规划 ZKD-001-25、ZKD-001-88、ZKD-001-92 地块可作
为产业人员集中综合服务配套用地，可建设工业项目所需生活服务设施用地，
其中 ZKD-001-25 地块用地面积 18464 ㎡，作为三和大道以西产业组团集中综合
服务配套用地；ZKD-001-88 地块用地面积 24095 ㎡、ZKD-001-92 地块用地面积
12269 ㎡，作为三和大道以东产业组团集中综合服务配套用地；工业项目集中
综合服务配套用地可根据片区今后实际开发建设需求，在周边地块内进行调
整，严禁在工业项目集中综合服务配套用地范围内建造成套专家楼、宾馆、招
待所和培训中心等非生产性配套设施。
（4）公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用
地、绿地与广场用地，该部分用地均为刚性控制，不得随意更改用地性质，规
划不设定土地利用性质兼容性。
（5）如需对本规划所确定的用地性质进行修改，组织编制机关必须依据
一定程序经原审批机关同意，方可编制修改方案，修改后的控制性详细规划按
程序报批。
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第6章 建设用地开发控制
第十六条 建设用地地块划分相关规定
（1）地块界线相关规定：本次规划地块界线控制结合地籍权属线、城市
道路、公共开放空间以及配套设施综合考虑，受制于控规编制过程中所获取的
地形图、影像图的精准度，以及部分规划道路红线与实际建设道路边线存在的
偏差，地块的计算指标用地界线、权属界线可根据实际情况进行合理微调、修
正。规划所确定的地块界线，并不一定代表实际开发的用地红线范围，在具体
开发建设中，可根据实际情况对细分地块进行合并或对地块进行细分，并遵循
地块总开发规模不变的原则统一规划。对需预留公共开放空间、公共走廊和景
观视廊的地块，政府保留细分地块的优先权。
（2）地块界线相关规定：计算指标用地面积小于 3000 平方米的零散用地
不宜单独用于居住用地开发。对于同一权属主体的相邻地块可进行合并开发，
但开发总量不得突破合并前各地块建筑总量之和。
第十七条 土地使用强度控制
地块的土地使用强度以地面以上总建筑面积为控制指标，各地块开发建设
时的土地使用强度原则上不得超过图则规定的指标。
第十八条 建设用地开发强度规定
（1）本片区城市建设用地内各项建设项目必须满足本规划建筑容量控制
指标的规定，各地块建筑容量指标详见图则的规定。在规划执行过程中，遇到
以下特殊情况时，地块地面以上总建筑面积、环境容量、配套设施规模不变：
1）对规划确定的地块进行合并开发的；
2）对规划确定的地块进行细分开发的。
（2）除工业用地外，其他类型地块规定的容积率均为上限，地块内开发
建设时不得超过规划中规定的指标；一类工业用地按区间控制，用地容积率
2.0-3.5（特殊工艺工业用地容积率 1.2-3.5）；公共管理与公共服务设施用地
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和公用设施用地的容积率不予规定，其开发强度按国家、省、市相关规定和技
术规范确定。
第十九条 建设用地绿地率规定
一类工业地块规划绿地率控制在 15%-20%，其他类型用地绿地率均为下限
规定；规划新建居住用地绿地率不低于 35%，旧区改造绿地率不应低于 25％；
商业用地绿地率不低于 25%；其他单位附属绿地的绿地率应符合《单位附属绿
地绿地率规划指标表》的规定；已出设计要点或有其它特定要求的，从其规
定；公共管理与公共服务设施用地和公用设施用地的绿地率按国家、省、市相
关规定和技术规范确定。
单位附属绿地率规划指标
用地类型
单位类别
绿地率（％）
政府社团用地
医院、疗养院
≥40
学校、机关团体
≥40
体育场馆、大型文化娱乐设施
≥40
商业服务业设施用地
旅馆
≥30
商业、服务业、商业性办公
≥30
公用设施用地
≥30
工业用地
一类工业用地
15-20
第二十条 建设用地建筑密度规定
除工业用地外，其它类型用地规定的建筑密度均为上限。新建居住用地密
度不大于 22%；新建商业用地建筑密度应小于 38%；一类工业用地建筑密度不小
于 30%；已按设计要点建设或其他相关标准有更高要求的，从其规定。
第二十一条 其它相关指标
（1）本规划确定的公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用
地、公用设施用地以及绿地与广场用地，其开发指标按照国家、省、市相关规
定和技术规范执行。
（2）公共管理与公共服务设施配套须符合《公共管理与公共服务设施一惠州潼湖生态智慧区国际合作产业园东区控制性详细规划文本、图则
览表》规定。（详见附表六）
3、公用设施配套须符合《公用设施一览表》规定。（详见附表七）
4、规划地块配建停车位指标须符合《惠州市城乡规划管理技术规定》
（2016 年 1 月）中制定的《主要项目配建停车场（库）的停车位指标》的规
定。（详见附表四）
第二十二条 地块出入口控制
地块机动车出入口距城市道路交叉口的距离应符合以下规定：
1、沿城市主干路，除规划设置的道路，严格控制在城市主干道上直接设
置机动车出入口；
2、从道路红线的交点算起，向主干路方向延伸 100 米、向次干路方向延
伸 80 米以及向支路方向延伸 50 米的范围内，是禁止设置机动车开口的路段，
若支路与支路相交，则从道路红线交点算起延伸 30 米范围为禁止设置机动车
开口路段；
3、机动车停车场出入口不宜设在城市主干路两侧，如确需设置，应执行
右进右出的交通管制。
第二十三条 建筑物管控要求
1、建筑物间距的管制
任何建筑物间距必须按照国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程
管线埋设和建筑设计规范以及《惠州市城乡规划管理技术规定》（2016）中相
关规定执行。
2、建筑物退让道路红线管制
规划根据《惠州市城乡规划管理技术规定》（2016）相关规定，综合控制
本片区建筑退让道路红线，地块开发建设中具体退道路红线距离依据分图则规
定执行。
3、建筑物造型、色彩的管制
（1）由单体建筑体量来决定群体的体量组合。任何成片、成街、成组的
建筑群体，在一定高度范围内形成错落有致的建筑组合形态，同时把握好建筑
11惠州潼湖生态智慧区国际合作产业园东区控制性详细规划文本、图则
的尺度感，保持景观视廊通畅，使得建筑体量、建筑形体的组合空间与环境尺
度协调。
（2）通过整体设计对建筑色彩加以适度的引导和约束，形成和谐有序的
城市视觉形象，并通过特定的色彩空间彰显城市文化内涵。
4、绿色建筑管控要求
根据《惠州市绿色建筑行动实施方案》，以下四类建筑需要按绿色建筑标
准执行
