北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案-全过程咨询网

一、项目背景

《北京城市总体规划（2004年—2020年）》对北京市的空间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划11个具有相对独立性的新城。昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域发展的规模化城市地区。昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。

马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。

2012年7月18日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55号《北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示》，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施”。

2012年9月17日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2012】90337号市政府签报《关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见》，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作”。

2012年12月7日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】90470号签报《关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见》，明确要求“马池口村土地一级开发项目力争于2013年3月31日前组织实施”。

2012年12月11日，昌平区政府下发第76期《关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要》，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马池口村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。”

2013年1月15日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63号《北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函》，批复了《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》，明确提出“原则同意依据目前编制的《深化方案》，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开发项目可以依据《深化方案》和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续”。

2013年7月15日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295号签报《关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见》，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作”。

二、项目区位情况

1、马池口村概况

马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为541公顷。

马池口村拟开发范围为211公顷，其中包含安置房用地20公顷，本项目一级开发用地191公顷。村域内其余用地约330公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务工作。

2、项目区域位置

北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目位于昌平区马池口镇马池口村。具体四至范围为：东至马池口村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。

马池口村项目共计211公顷，分为：三定三限安置房用地20公顷；一级开发用地191.57公顷（包含就业安置用地5.29公顷）。（如下图1-1、1-2所示）。

图1-1 项目位置图

图1-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）

3、周边用地关系

马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的中心位置。南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约2公里，处于其辐射范围
内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。

4、项目自然环境描述及分析

本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约1公里。距离北京市区约为34.5公里，据昌平城区约3.8公里。

项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。年平均日照时数2684小时，年平均气温11.8℃，年平均降水量550.3毫米。项目位于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约37米。项目宗地内地势平坦。

目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境将会得到进一步提升。

三、项目土地利用现状情况分析

1、项目土地权属情况

依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的《工程项目技术报告书》【编号20130315】，项目总用地面积为191.57公顷，由32.24公顷国有土地和159.32公顷集体土地构成。

国有土地使用者包括：北京北方企业集团公司、北京市昌平区马池口农村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。

集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。

2、项目现状土地类型

国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠）、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地）、未利用地（河流水面），集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水利设施用地）、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地）、未利用地（草地）。

3、各土地用途利用现状情况

项目总用地面积为191.57 公顷，其中农用地面积56.10公顷（含5.64公顷耕地）、建设用地133.61公顷、未利用地1.87公顷。

土地面积（公顷）		191.57
国有土地		32.25	集体土地		159.32
建设用地		24.85	建设用地		108.72
农用地	耕地		农用地	耕地	5.64
	其它	5.53		其它	44.93
未利用地		1.84	未利用地		0.03

图1-3 土地利用现状图

依据《工程项目技术报告书》【编号20130315】，项目具体利用现状详见表1-1、1-2：

表1-1 国有用地现状情况表

单位：平方米

单位

农用地

建设用地

未利用地

合计

有林地

设施农用地

沟渠

农村道路

工业用地

仓储用地

科教用地

其他商服用地

商务金融用地

批发零售用地

街巷用地

农村宅基地

空闲地

公路用地

河流水面

北方加油站

2951.36

18.60

2969.95

北京北方企业集团公司

41.67

20768.73

37575.15

22668.88

4075.07

15758.58

74.59

122.53

101085.20

北京北方企业集团公司(北方铸钢厂)

6545.28

北京北方企业集团公司(华伟交通公司)

13504.38

北京北方企业集团公司(机务队)

10401.60