公共租赁房PPP项目实施方案
某某县公共租赁房PPP项目
实施方案
实
施
方
案
某某县房管局
某某县财政局
二0一五年八年
目录
第一章 项目实施方案内容概况 4
1.1项目实施模式 4
1.2 项目概况 4
1.2.1 项目名称 4
某某县公共租赁房建设实施方案 4
1.2.2 项目地点 4
本项目位于某某县河东园区下罗坊村。 4
1.2.3 项目内容 4
1.2.4 公共租赁房服务范围 4
1.4 项目背景 5
1.4.1 城市概况 5
1.4.2 项目实施必要性 9
1.5 工程建设进展 13
第二章 服务质量和标准 15
2.1公共租赁房服务质量 15
2.2 项目实施标准 15
2.2.1 项目实施依据 15
第三章 投融资结构 17
第四章 财务测算与社会效益 22
4.1 财务测算 22
4.2 社会效益 23
第五章 风险分析 27
5.1 风险因素 27
第六章 技术及经济可行性论证 35
第七章 合作伙伴要求 36
第八章 合同结构 39
1.特许经营权 39
2.声明和条件 41
3.土地使用 42
4.设计 44
5.建设期 44
6.完工与检验 46
7.延期的补偿 48
8.正式运营开始 49
9.运营和维护 50
10.公共租赁房服务费 51
11.注册资本、乙方年度报告 52
12.特许期终止后的移交 52
13.批准和支持 55
14.法律、税务及其它 56
15.不可抗力 58
16.协议的提前解除、变更、转让和质押 59
17.违约补偿 62
18.项目协调委员会 63
19.争议的协调解决 63
20.其他 64
第九章 政府支持方式 65
第十章 必要的配套措施 68
第一章 项目实施方案内容概况
1.1项目实施模式
某某县人民政府授权某某县房管局与项目公司签署《特许经营协议》，授予项目公司对公共租赁房建设特许经营权。项目公司在特许期内投资建设规划中的某某公共租赁房建设工程，并且在特许期内负责安顿和维护该工程住户，在特许经营期（30年）及购买服务合同期满后，将正常运行情况下的公共租赁房设施无偿、完好地移交给某某县人民政府或其指定机构。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
某某县公共租赁房建设实施方案
1.2.2 项目地点
本项目位于某某县河东园区下罗坊村。
1.2.3 项目内容
本项目规划总用地面积16261㎡，总建筑面积27929㎡，其中住宅建筑面积26963㎡，附属用房846㎡，管理用房120㎡；规划套数618套，户型43.6㎡≤60㎡，绿化面积5203.5㎡。以及小区道路、停车场、电力、给排水等工程。
主要技术指标
序号 指 标 单位 指标 备注
1 用地面积 m2 16261
2 总建筑面积 m2 27929
2.1 其中：住宅建筑面积 m2 26963
2.2 附属用房 m2 846
2.3 管理用房 m2 120
3 住宅套数 套 618
4 户型 m2 43.6 ≤60 m2
5 容积率 1.72
6 建筑密度 ％ 30
7 绿地率 ％ 32
8 项目总投资 万元 3534.5
8.1 其中：工程费用 万元 3185.0
8.2 工程其他费 万元 181.2
8.3 预备费 万元 168.3
9 年租赁收入 万元 210.3
10 利润 万元 170.6
11 投资利润率 4.8%
公共部门和私人企业在初始阶段私人企业与政府共同参与项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过程,保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期,使项目费用降低。PPP模式只有当项目已经完成并得到政府批准使用后,私营部门才能开始获得收益,因此PPP模式有利于提高效率和降低工程造成价,能够消除项目完工风险和资金风险。研究表明,与传统的融资模式相比,PPP项目平均为政府部门节约 17%的费用,并且建设工期都能按时完成。
PPP项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇化建设有比较重要的意义。同时，由于捆绑了建设和经营，并以服务和产出付费，使得私人部门能够发挥最大的能动性，通过创新、自我施压等避免项目成本超支。在风险管理上的合理分配和良好的合作机制也使得项目失败的概率大大降低，避免了公共资源的浪费。
关于相关部门的审批政策
此次某某县公共租赁房项目PPP模式市场化可能涉及到房管局、发改、国资、财政、税务、物价、国土、环保等部门，建议在操作过程中注意听取上述部门专家意见，对于权力范围内的审批手续积极协助、从简从快，给予支持。
