老年公寓建设项目PPP项目模式实施方案
老年公寓工程
PPP项目模式实施方案
报告编制单位：
编制时间：二0一五年三月
项目名称：某某@@孝誉老年公寓建设项目
项目建设单位：某某@@孝誉老年公寓有限公司
编制人员：
高级工程师、注册咨询工程师 ：
高级工程师、注册咨询工程师 ：
工程师：
工程师：
工程师：
助理工程师：
助理工程师：
目 录
第一章 项目实施方案内容概况 5
一、 项目实施模式 5
二、 项目概况 5
三、 报告研究范围 13
四、 研究依据 13
五、 结论与建议 14
第二章 项目实施政策背景和必要性 16
一、 项目建设背景 16
二、 项目建设提出的理由和依据 24
三、 项目建设必要性 36
第三章 服务质量和标准 40
一、 服务质量 40
2.2 项目实施标准 52
第四章 项目实施总体规划 54
二、 项目规划理念 54
三、 项目规划原则 55
四、 主要技术经济指标 56
五、 总体规划 57
六、 用地规划 58
七、 总体布置 58
八、 运营模式 59
第五章 项目实施方案 61
一、 项目建设内容 61
二、 主体工程设计 64
三、 配套辅助工程设计 78
第六章 投融资结构 90
一、 交易结构 90
二、 投资结构 92
三、 融资结构 92
第七章 合作伙伴要求 95
第八章 合同结构 98
第九章 投资估算与资金筹措 125
一、 投资估算 125
二、 资金筹措 131
第十章 财务评价 133
第十一章 社会评价 141
第十二章 风险分析 146
第十三章 政府支持方式 149
第十四章 必要的配套措施 152
第一章 项目实施方案内容概况
一、 项目实施模式
某某县人民政府授权某某县民政局与项目公司签署《特许经营协议》，授予项目公司对老年公寓及其他设施的特许经营权。项目公司在特许期内投资建设规划中的老年公寓工程，并且负责运营和维护老年公寓，在特许经营期（20年）及购买服务合同期满后，将正常运行情况下的老年公寓设施无偿、完好地移交给某某县人民政府或其指定机构。
二、 项目概况
1． 项目名称
某某@@孝誉老年公寓建设项目
2． 项目建设地点
某某市新建县@@镇
3． 项目建设性质
本项目为新建项目
4． 项目实施计划
本项目建设期预计为38个月，计划自2014年9月开始启动，至2017年11月竣工试运营。
5． 项目建设单位
公司名称：某某@@孝誉老年公寓有限公司
注册地址：某某
6． 项目投资方介绍
7． 目总体规划及目标
项目为了突破传统的床位式养老生活模式，从家庭的情感交流出发，打造一个适合全家休闲、养生的居住产品，和一个更加科学、人性化的养生空间。故设计成丰富多样的家庭式专享居住户型，搭配优雅自然的田园、花地，为享受高品质生活的家庭，提供陶冶情操、颐养天年的仁爱居家空间。
本项目总体规划分为两大功能区，包括老年公寓居住区及生活配套区，总建筑面积为100000.00㎡。
老年公寓居住区包括老年公寓，建设公寓建筑面积为83400.00㎡；以及老年活动场所，建设总建筑面积6800.00㎡，其中活动中心5300.00㎡，培训中心1500.00㎡。
生活配套区建设总建筑面积9800.00㎡，其中运营中心2200.00㎡，生活中心5200.00㎡，职工宿舍600.00㎡，餐饮中心1800.00㎡。
本项目建成后，将成为某某省内较具影响力的集老年养生、康复保健及休闲娱乐为一体的国际化标准养生园。
项目建成后，将具备老年公寓客房1500套，床位2000床，实现年满员接待老年人服务能力达2000人。
8． 项目用地规划
本项目总体规划用地96亩，用于建设项目老年公寓、老年活动场所、生活配套区等相关工程。
9． 项目建设内容与规模
9.1.主体工程
(1) 老年公寓居住区
建设老年公寓楼25栋，总建筑面积为83400.00㎡，全部为框架结构，主要分布项目区的东面。建设活动设施楼（活动中心、培训中心）1栋，建筑面积为6800.00㎡。
其中建设11层老年公寓楼7栋，单栋面积4700.00㎡，总建筑面积为32900.00㎡；
建设9层老年公寓楼5栋，单栋面积4380.00㎡，总建筑面积为21900.00㎡；
建设6层老年公寓楼7栋，单栋面积2800.00㎡，总建筑面积为19600.00㎡；
建设5层老年公寓楼（含医务室）2栋，单栋面积2500.00㎡，总建筑面积为5000.00㎡；
建设2层老年公寓楼4栋，单栋面积1000.00㎡，总建筑面积为4000.00㎡。
活动设施楼（活动中心、培训中心）1栋，4层，建筑面积为6800.00㎡，其中活动中心5300.00㎡，培训中心1500.00㎡，框架结构，位于项目区的中心位置。活动中心主要有乒乓球室、羽毛球室、棋牌室、书画室、图书与宣传室、卡拉ok厅；培训中心1500.00㎡，培训中心主要有会议室、多能厅。
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5、养老结算单价及调价机制
养老结算单价是指县政府根据新公司的运营成本等因素，按照相关协议约定向其支付的养老价格，投资人据此获得投资回报。养老结算单价与向社会公众征收的养老费是不一致的，一般来说要低于养老费。养老结算单价与投资人的投资总额是相关的，在同样的特许经营期限内，投资人的投资总额越大，对养老结算单价的要求就越高。
由于特许经营期较长，因此在特许经营期内，协议双方可对养老价格建立调价机制，每两年由双方协商按调价公式对养老服务价格进行调整，首次调价可定为特许经营期开始后第3年来。
6、合作伙伴得接受政府监管
城市养老通过特许经营由投资者在一定期限内经营与维护，鉴于企业是以利润最大化为其经营目标，因此，加强城市老年公寓建设和运行的监管是各级建设行政主管部门的重要职责，政府有必要对其调控。尤其是作为市政基础设施项目，不仅关系到公共财政资金投入的效益，而且直接影响到城镇的生态环境，关系到广大人民群众的切身利益，关系到城市的可持续发展。因此，地方政府应发挥其应有职能，保证城市养老的正常运行，采取有效措施，切实加强城市老年公寓建设运行的监管工作。
