江西某某民俗文化旅游产业PPP项目
物有所值及可行性研究评价
(项目word版，请联系网站管理员)
某某市文化局
某某市财政局
某某省智瑞投资咨询有限公司
二0一六年五月
目录
第1章 项目PPP模式与基本概况 4
1.1项目PPP模式 4
一、交易结构 5
二、融资结构 6
1.2 项目概况 8
一、项目名称 8
二、项目性质 8
三、建设单位 8
四、建设地点 8
五、建设规模及内容 8
六、项目建设进度 9
1.3 工程技术方案 10
一、项目建设与设计总则 10
二、项目规划设计要求 11
三、功能地位 12
四、平面布局 13
五、功能设计 13
六、平面情境设计 14
七、主要景观与休闲场所设计 15
八、公用工程 17
1.4 项目建设必要性 20
一、项目ppp模式扩展到文化、旅游等领域，有助于培育新的消费热点，拉动经济增长。 20
二、项目ppp模式是进一步吸引社会资本，特别是民营资本进入文化领域的创新方式。 20
三、项目建设是历史文化遗产保护的需要 21
四、文化、休闲与城市三位一体的有机结合，有利于促进某某市旅游业发展 22
五、完善城市功能，提升城市文化品位 23
六、保持民俗旅游的民族特色和真实性在民俗旅游开发时要重视民族特色，发挥自身的优势。 23
七、是满足居民日益增长的物质文化生活的需要 24
1.5主要技术经济指标 24
第2章 项目物有所值分析 25
2.1物有所值定性分析 25
一、评分参考标准 28
二、定性分析及评分结果 38
三、评价结论 45
2.2物有所值定量分析 47
一、物有所值定量分析主要步骤 48
二、物有所值定量分析 48
第3章 项目PPP模式服务质量和标准 52
3.1 服务质量 52
3.2 项目实施标准 53
3.2.1 项目实施依据 53
3.2.2 项目执行标准 54
第4章 风险分析 56
4.1 风险因素 56
一、政策风险 56
二、政府风险 56
三、经济风险 56
四、定位招商风险 56
五、价格设置与调整风险 57
4.2 风险防范对策 57
第6章 项目PPP模式监管体系 60
一、履约监管 60
二、公众监管 60
第7章 采购方式 61
7.1采购方式的选择 61
7.2投资人的资格条件 61
7.3投标保证金 62
7.4评标原则和标准 62
第8章 社会效益 64
第9章 保障措施 68
9.1成立工程PPP工作领导小组 68
9.2 明确各相关部门工作职责 68
9.3 相关政府部门做好投资分担工作 69
9.4 建立项目回报保障机制 69
图表
图 1项目PPP模式交易结构图 6
图 2项目PPP模式融资结构图 7
图 3物有所值定量示意图 47
图 4物有所值分析流程示意图 48
表 1建设项目实施进度一览表 9
表 2项目用水统计表 17
表 3 项目建设主要经济指标 24
表 4 PPP项目物有所值定性评价指标体系 26
表 5PPP项目物有所值定性评价评分参考标准 28
表 6PPP项目物有所值定性分析评价 38
表 7PPP项目物有所值综合对比分析 45
表 8物有所值指标表 51
第1章 项目PPP模式与基本概况
1.1项目PPP模式
国务院办公厅发布了《关于在公共服务领域推广政府与社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发[2015]42号）。施俊玲表示，文化部紧跟国家投融资体制改革的步伐，对该文件提出了相关意见，首次将文化领域作为PPP模式（政府与资本合作模式）的推广范围，并对各类资本参与PPP模式做出了清晰的指引。文化部雒树刚部长近期在人民日报发表文章强调要进一步吸引社会资本投入文化领域。施俊玲称，从认识上讲PPP模式是推动政府职能——从“国家管理”向“国家治理”的转变，具体到文化领域就是提升政府文化治理的能力，建立新型的政府与社会资本的合作。有些地区已经进行了成功的实践，比如福建泉州文化中心采取PPP投入模式将公益性文化设施与经营性文化设施配套，用经营性收入反哺公益性投入，给民营资本稳定长期的盈利预期投入文化建设；陕西西安大明宫建设也采取了PPP模式，探索出了一条大遗址保护与文化产业开发有机统一的路径。文化部注重推动PPP模式的另一个目的在于改变政府文化投入方式的创新，坚持“物有所值”的原则与社会资本合作，把政府大批量的投入长期摊平，让文化项目建设走出“最先一步”，发挥社会资本运营管理的优势，提高文化建设的效率。
在全球化背景下，民俗文化旅游已经成为全球化的一种表征，越来越成为人们娱乐休闲、摆脱生活压抑的一种方式。民俗风情旅游已经成为发达地区人们寻异猎奇的对象，是满足西方人对中国社会的想像之途径。随着民族国家内部地区间经济文化的差距日益凸显，也已经成为地区间文化想像的文化符号。据旅游研究者的说法，民俗旅游是一种高层次的文化旅游，由于它满足了游客“求新、求异、求乐、求知”的心理需求，已经成为旅游行为和旅游开发的重要内容之一。国内一次抽样调查表明，来华美国游客中主要目标是欣赏名胜古迹的占 26％，而对中国人的生活方式、风土人情最感兴趣的却达 56.7％。如此看来，民俗文化旅游不仅仅成为政府部门发展经济、吸引外资的重要文化资源，而且也已经成为满足西方人想像、“了解”中国人生活方式的一种途径。
一、交易结构
本项目由市文化局采用PPP模式，根据市政府相关会议纪要，本项目拟通过竞争性磋商方式选定社会资投资人。项目第一阶段由中选社会资本独立出资设立项目公司，占股比例100%；项目第二阶段拟由政府方以资产作价入股项目公司，具体占股比例另行约定。市文化局与项目公司签署PPP项目协议（即特许经营协议），并授予项目公司本项目的特许经营权。由项目公司负责本项目投融资、建设、运营和维护本项目文化产业及文化商业经营，向社会公众提供持续稳定的文化展示服务，并接受公众监督。经营期后，项目设施资产全部归还市政府。
图 1项目PPP模式交易结构图
二、融资结构
融资方式包括股权融资与债务融资两种。股权融资占项目总投资的1/5，中标单位成立项目公司（SPV）出资人比例3/5。债务融资占项目总投资的1/5。
某某市政府为招商主体面向社会资本需求合作伙伴，中标单位成立项目公司（SPV），负责工程的日常运营管理。
将民俗文化商业街（店面）工程资产转让给项目公司，某某市政府委托相关部门同时授予其特许经营权（20年），项目公司负责商业街（店面）工程特许经营期内的运营、管理和维养，同时接受相关部门的服务监管，经营权转让到期后，某某市政府收回商业街（店面）工程经营权，同时相关部门取消项目公司特许经营权。
项目融资结构参看下图：
图 2项目PPP模式融资结构图
1.2 项目概况
一、项目名称
某某市某某民俗文化旅游产业项目
二、项目性质
新建
三、建设单位
某某市文化局
四、建设地点
项目地处某某市城区，北临206国道，西临214省道。项目总征地面积94.83亩。
本项目途经区域地势平坦，大部分为某某市老街巷，部分为红土丘岗，以及资江二级阶地等，地势相对平缓，高差不大。区内外围河流水渠密如蛛网，纵横交错，大小湖泊，星罗棋布，主要湖泊河流有石矾湖、资江、万子湖、洪合湖、以及一些大小排灌渠等。
五、建设规模及内容
1、建设规模
项目建设总投资 30810.72 万元，用地面积 63222.36m2（94.83 亩），建筑面积65712.87m2，建筑密度 37.82%，容积率 1.13，绿化率 35.14%。
2、建设内容
本项目建设用地呈长方形，向东面延伸三条支街，西面向下琼湖石架桥拓展，主街长约 800m。项目建设分为五个大区，即庙会文化区、民俗餐饮体验区、洞庭美食小吃区、民俗文化商业区、休闲生态区构成。五区互为独立与呼应，形成组团与融通，古朴与繁华的民俗文化景观。同时，搞好道路、地下停车场、配套通风、通讯、安全监控、信息网络等辅助工程和供水、供电、排水、绿化、亮化等公共设施。
六、项目建设进度
项目建设工期为 3 年，从 2016 年10月起至 2019 年 10月峻工。
项目建设分 4 期进行。根据项目建设的实际情况与建设时间安排，分期建设情况如下表：
表 1建设项目实施进度一览表
1.3 工程技术方案
一、项目建设与设计总则
1、坚持利用与保护相结合的开发原则
民俗旅游资源是祖先留给我们的宝贵的文化遗产，这些资源是有限的，如果只顾开发而不注意保护，民俗文化资源最终也是会枯竭的，最终随着民俗文化的消亡而走向消亡。因此，保护民俗文化资源实际上也就是在保护民俗旅游业。在民俗旅游资源开发过程中必须坚持保护生态与古迹可持续发展的原则，充分认识到民族文化在民俗旅游发展中的重要性，把民俗文化与社会经济、文化的发展协调起来，有效地开展各种民俗旅游项目。
2、保持民俗旅游的民族特色和真实性在民俗旅游开发时要重视民族特色，发挥自身的优势。一是应积极发挥民族风情、传统习俗、民间艺术、宗教信仰等民俗文化遗产，使民俗旅游的民族性、地方性、区域性特点展现出来；二是尽可能把洞庭湖的传统艺术与鱼耕文化特色和自然资源融为一体，将自然风光与民俗风情、历史文化等不同类型的旅游资源有机结合，从而增强旅游资源的吸引力，丰富民俗旅游的内涵和生命力。
3、正确认识本地文化与外来文化的关系
首先，民俗文化是动态发展的，它是随着社会经济的发展而变化；其次，民族本土文化与外来文化并非完全对立，保护民族传统文化并不是要排斥外来文化，面对外来文化，民族文化可以采取包容、积极的态度，在选择中借鉴，在扬弃中吸收，在创新中发展，从而促进本民族文化的发展；最后，在民俗旅游开发时，应增强对民族传统文化的自信心和认同感，认识传统文化的不可再造性和独特价值，不能以牺牲民族传统文化来发展经济。
二、项目规划设计要求
功能设计
某某民俗文化街结合景星寺佛家文化、孔庙儒家文化与民间市井文化交流、融合，以生态公园湖景资源为基底，结合鱼米之乡水元素，创新精品文化体验为、健康娱乐休闲，打造集旅游、民俗文化体验、餐饮、购物、休闲娱乐、水上体验为一体的旅游发展示范街。设计功能与民俗文化内涵展示：
某某城市历史名片中的民俗文化街：承载着某某历史文化进行阐释和发扬的重责。不是单纯的街道，而是带有深刻人文内涵的记忆线索。在这里，某某式的生存空间和生活方式彼此塑造。
情感纽带中的民俗文化街：这里是悠闲的、居家的，富有浓郁的生活情调。这里体现了鲜明的日常性、平民性的市井气息。这里的传统生活景观，唤起了人们对简单和闲适生活的向往。
文化商业旅游区中的民俗文化街：这里是一片“老天地”，这里更有“新生活”，这里是历史和现代对话的空间。“老天地”是街道的再生，是我们的消费情景。“新生活” 是街道的再造，是我们的消费内容。
物有所值定性分析
物有所值定性分析采用专家评分法，主要包括确定定性分析指标、组成专家小组、召开专家小组会议和做出定性分析结论等。物有所值定性分析侧重于考察项目的潜在发展能力、可能实现的期望值以及项目的可完成能力。原则上，评分结果在60分（含）以上的，项目通过物有所值定性分析；否则，项目不宜采用PPP模式。如果定性评估的结果显示项目不适合采用PPP模式，则可以直接进行传统模式采购的决策。
物有所值定量分析是在假定采用PPP模式与政府传统投资和采购模式的产出绩效相同的前期下，通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP值）与公共部门比较值（PSC值）进行比较，判断PPP模式能否降低项目全生命周期成本，如图2.1所示。
1、PSC值
⑴初始PSC值
初始PSC值 =（建设成本-资本性收益）+（运营维护成本-第三方收入）+其他成本
=（69000-3450）+（23213.7-4661.14）+ 0 =42149.55万元
①建设成本
本项目总投资69000万元。
②资本性收益
项目运营末年的折旧残值，参照会计折旧规定，项目残值为投资金额的5%。
