某某@@夕阳红老年公寓建设项目
可行性研究报告
建设单位：某某@@夕阳红老年公寓有限公司
项目建设地点：某某市某某县@@镇
报告编制单位：
工程咨询证书：
工咨甲编制时间：二0一五年八月
项目名称：某某@@夕阳红老年公寓建设项目
项目建设单位：某某@@夕阳红老年公寓有限公司
项目法人代表：
项目建设地点：某某市某某县@@镇
报告编制单位：
工程咨询资格证书编号：工咨甲
可研报告编制人员：
高级工程师、注册咨询工程师 ：
高级工程师、注册咨询工程师 ：
工程师：
工程师：
工程师：
助理工程师：
助理工程师：
目 录
第一章总 论7
一、项目概况7
二、报告研究范围14
三、研究依据14
四、结论与建议15
第二章项目建设背景和必要性17
一、项目建设背景17
二、项目建设提出的理由和依据23
三、项目建设必要性31
第三章行业与市场分析34
一、全国城市社区养老模式分析34
二、我国现存养老问题36
三、我国老年人口现状及特征38
四、某某老年人口现状及特征40
五、某某养老服务机构的发展现状及前景44
六、项目定位52
第四章项目区域概况及建设条件分析54
一、项目选址及区域概况54
二、项目土地现状60
三、项目区位优势60
四、项目SWOT分析61
第五章项目总体规划63
一、项目规划理念63
二、项目规划原则64
三、主要技术经济指标64
四、总体规划65
五、用地规划66
六、总体布置66
七、运营模式67
第六章项目建设方案68
一、项目建设内容68
二、主体工程设计70
1.设计依据70
2.建筑功能设计理念71
3.建筑设计方案74
4.无障碍设计77
5.结构设计方案78
6.地质灾害防护设计80
三、配套辅助工程设计80
1.电气80
2.给排水85
第七章项目实施计划与工程招标90
一、建设工期90
二、项目实施进度安排90
三、项目实施进度表90
四、质量保证体系91
第八章工程招标情况92
一、招标依据92
二、主要招标计划92
三、招标基本情况93
第九章环境保护96
一、编制依据96
二、环境影响预测96
三、环境保护措施98
四、环境影响评价107
第十章节能计划108
一、节能设计依据108
二、工程节能108
三、能耗指标及能耗分析110
四、节能分析结论111
第十一章劳动安全卫生与消防112
一、劳动安全卫生112
二、消防116
第十二章组织机构与人力资源120
一、项目组织120
二、项目组织架构120
三、人力资源配置121
四、主要管理机制121
1.人才激励机制121
2.专家型组织机制122
3.财务控制机制122
4.营销管理机制122
5.老年公寓运营保障机制123
6.强化、完善计算机管理系统123
7.监督机制123
五、经营管理措施123
1.组建和培养一个勤奋、自信、高效、团结的团队123
2.老年公寓特色经营的创造123
3.建立老年公寓质量管理体系124
第十三章投资估算与资金筹措125
一、投资估算125
二、资金筹措130
第十四章财务评价131
一、财务评价依据131
二、基数选取131
三、销售收入估算132
四、成本费用估算133
五、盈利能力分析135
六、盈亏平衡分析135
七、敏感性分析136
八、财务评价结论136
第十五章社会评价138
一、项目的社会影响分析138
二、与项目关系密切的主要群体分析138
三、主要社会效益分析139
四、项目与所在地相互适宜性分析140
五、社会评价结论140
第十六章风险分析141
一、主要风险因素识别及分析141
二、防范和降低风险的对策142
第十七章结论与建议143
第十八章财务附表、附件144
一、财务附表144
二、附件145
第一章总 论
一、项目概况
1．项目名称
某某@@夕阳红老年公寓建设项目
2．项目建设地点
某某市某某县@@镇
3．项目建设性质
本项目为某某项目
4．项目实施计划
本项目建设期预计为38个月，计划自2015年9月开始启动，至2018年11月竣工试运营。
5．项目建设单位
公司名称：某某@@夕阳红老年公寓有限公司
注册地址：某某
注册资本：2000万元人民币
法定代表人：余志敏
6．项目投资方介绍
某某@@夕阳红老年公寓有限公司为江苏省某某商会、苏州市某某商会和昆山市某某商会、昆山赣商企业合作社回乡投资的一个项目。
主要投资人之一：余志敏先生，男，1976年生，籍贯某某抚州，现居住昆山。现为苏州博明威尔机械制造有限公司董事长、上海华晖机电工程有限公司江苏分公司总经理，某某@@夕阳红老年公寓有限公司董事长。同时，担任江苏省某某商会副会长、苏州市某某商会副会长、昆山市某某商会执行会长、昆山赣商企业合作社社长。
主要投资人之二：涂海文先生，男，1965年生，籍贯某某吉安，现居住昆山，现为翊腾电子（昆山）有限公司董事长、昆山捷讯腾精密电子科技公司董事长、某某@@夕阳红老年公寓有限公司股东。同时担任江苏省某某商会副会长、苏州市某某商会副会长、昆山市某某商会会长、昆山赣商企业合作社名誉社长。
其他投资人为商会会员，其中主要有江苏省太仓市某某联谊会会长邓佩华先生（太仓新宏电子科技有限公司董事长、苏州天锦麻韵新材料科技有限公司董事长）、昆山赣商企业合作社秘书长聂德福先生（昆山鸿瑞纸制品有限公司）等。
投资方的企业主要为生产性企业，跨电子、塑胶、电镀、蚀刻、机械、消防、纺织等多行业。通过10余年的发展，资产已逾10亿。
7．项目总体规划及目标
项目为了突破传统的床位式养老生活模式，从家庭的情感交流出发，打造一个适合全家休闲、养生的居住产品，和一个更加科学、人性化的养生空间。故设计成丰富多样的家庭式专享居住户型，搭配优雅自然的田园、花地，为享受高品质生活的家庭，提供陶冶情操、颐养天年的仁爱居家空间。
本项目总体规划分为两大功能区，包括老年公寓居住区及生活配套区，总建筑面积为100000.00㎡。
老年公寓居住区包括老年公寓，建设公寓建筑面积为83400.00㎡；以及老年活动场所，建设总建筑面积6800.00㎡，其中活动中心5300.00㎡，培训中心1500.00㎡。
生活配套区建设总建筑面积9800.00㎡，其中运营中心2200.00㎡，生活中心5200.00㎡，职工宿舍600.00㎡，餐饮中心1800.00㎡。
本项目建成后，将成为某某省内较具影响力的集老年养生、康复保健及休闲娱乐为一体的国际化标准养生园。
项目建成后，将具备老年公寓客房1500套，床位2000床，实现年满员接待老年人服务能力达2000人。
8．项目用地规划
本项目总体规划用地96亩，用于建设项目老年公寓、老年活动场所、生活配套区等相关工程。
9．项目建设内容与规模
9.1.主体工程
(1)老年公寓居住区
建设老年公寓楼25栋，总建筑面积为83400.00㎡，全部为框架结构，主要分布项目区的东面。建设活动设施楼（活动中心、培训中心）1栋，建筑面积为6800.00㎡。
其中建设11层老年公寓楼7栋，单栋面积4700.00㎡，总建筑面积为32900.00㎡；
建设9层老年公寓楼5栋，单栋面积4380.00㎡，总建筑面积为21900.00㎡；
建设6层老年公寓楼7栋，单栋面积2800.00㎡，总建筑面积为19600.00㎡；
建设5层老年公寓楼（含医务室）2栋，单栋面积2500.00㎡，总建筑面积为5000.00㎡；
建设2层老年公寓楼4栋，单栋面积1000.00㎡，总建筑面积为4000.00㎡。
活动设施楼（活动中心、培训中心）1栋，4层，建筑面积为6800.00㎡，其中活动中心5300.00㎡，培训中心1500.00㎡，框架结构，位于项目区的中心位置。活动中心主要有乒乓球室、羽毛球室、棋牌室、书画室、图书与宣传室、卡拉ok厅；培训中心1500.00㎡，培训中心主要有会议室、多能厅。
(2)生活配套区
建设办公楼（运营中心）1栋，6层，建筑面积2200.00㎡，框架结构，位于项目区的西面，主要建设安保中心、营销接待中及管理财务中心；
建设1#生活设施楼（生活中心）1栋，4层，建筑面积5200.00㎡，框架结构，位于项目区的中心位置，主要建设药店、超市、银行存取款网点、美容部、足浴室、室内浴室、室内游泳池、食堂）；
建设职工宿舍1栋，3层，建筑面积为600.00㎡，框架结构，位于项目区的西面；
建设2#生活设施楼（餐饮中心）1栋，2层，建筑面积1800.00㎡，框架结构，位于项目区的中心位置，主要建设公共食堂、自助餐厅及休闲茶吧。
表1-1 主体工程建设内容表 单位：平方米
序号功能区项目层数栋数建筑面积单位建筑面积建筑占地面积结构类型
1老年公寓居住区老年公寓11F老年公寓楼117㎡32900.00 2990.91 框架结构
9F老年公寓楼95㎡21900.00 2433.33 框架结构
6F老年公寓楼67㎡19600.00 3266.67 框架结构
5F老年公寓楼（含医务室）52㎡5000.00 1000.00 框架结构
2F公寓楼24㎡4000.00 2000.00 框架结构
老年活动场所活动设施楼
（活动中心、培训中心）41㎡6800.00 1700.00 框架结构
2生活配套区办公楼（运营中心）61㎡2200.00 366.67 框架结构
1#生活设施楼
（生活中心）41㎡5200.00 1300.00 框架结构
职工公寓楼31㎡600.00 200.00 框架结构
2#生活设施楼
（餐饮中心）21㎡1800.00 900.00 框架结构
3合计 30 100000.00 16157.58
9.2.基础设施及配套工程
基础设施及配套工程包括道路工程2000.00米、绿化工程21000.00㎡、停车场1500.00㎡、土地整理96.00亩、土石方工程4800.00m3、10KV电源及变配电所1座。
表1-2 基础设施及配套工程建设内容表
序号主要建设内容单位数量/面积
1 道路工程米2000.00
2 绿化工程㎡21000.00
3 停车场㎡1500.00
4 土地整理亩96.00
5 土石方工程m³4800.00
6 10KV电源及变配电所座1.00
9.3.设备购置方案
表1-3 设备购置方案
序号项目单位数量
1 电梯部25.00
2 综合布线套1.00
3 给排水系统套1.00
4 电力系统套1.00
5 消防系统套1.00
6 照明系统套1.00
7 污水处理设施套1.00
8 合 计 31.00
10．项目投资估算
本项目总投资为26000.28万元，其中建设投资24796.02万元，占项目总投资的95.37%，流动资金投资1204.26万元，占项目总投资的4.63%。
表1-4 项目投资估算表 单位：万元
序号项目投资额所占比重（%）
一建设投资24796.02 95.37%
1工程费用20997.80 80.76%
1.1主体工程16203.00 62.32%
1.2基础设施及配套工程1104.80 4.25%
1.3设备购置3550.00 13.65%
1.4安装工程140.00 0.54%
2工程建设其他费用2118.40 8.15%
2.1土地使用费960.00 3.69%
2.2与项目建设有关的其他费用1158.40 4.46%
2.2.1建设单位管理费171.46 0.66%
2.2.2勘察设计费547.26 2.10%
2.2.3环境影响评价费7.00 0.03%
2.2.4建设单位临时设施费73.49 0.28%
2.2.5工程招标代理费35.69 0.14%
2.2.6工程监理费260.50 1.00%
2.2.7工程保险费62.99 0.24%
3预备费1679.82 6.46%
4建设期利息0.00 0.00%
二流动资金投资1204.26 4.63%
三项目总投资26000.28 100.00%
11．项目资金筹措
本项目资本金为26000.28万元，占项目总投入资金的100%,符合国家资本金制度的规定。项目资本金全部由企业自筹。目前已有5800.00万元工程款落实到位，详见附件六 农行存款证明。
12．主要技术经济指标
表1-5 主要技术经济指标表
序号名称单位数值
一投资数据
1项目投入总资金万元26000.28
1.1建设投资万元24796.02
1.2 其中：建设期利息万元0.00
1.3 其中：不含建设期利息的建设投资万元24796.02
1.4流动资金万元1204.26
2资本金万元26000.28
银行贷款万元0.00
国家政策扶持资金万元0.00
3项目资本金比例%100.00%
银行贷款比例%0.00%
其他资金比例%0.00%
二财务评价指标
1年平均销售收入万元4580.21
2年平均销售税金及附加万元49.88
3年平均总成本费用万元1656.59
4年平均利润总额万元2873.74
5年平均所得税万元685.37
6年平均税后利润万元2188.37
7项目财务内部收益率（所得税前）%12.24%
8项目财务内部收益率（所得税后）%8.60%
9项目财务净现值（所得税前）（Ic=8%）万元4578.28
10项目财务净现值（所得税后）（Ic=8%）万元626.40
11静态项目投资回收期（年）（所得税前）年9.07
12静态项目投资回收期（年）（所得税后）年9.33
13动态项目投资回收期（年）（所得税前）年9.58
14动态项目投资回收期（年）（所得税后）年9.94
15投资利润率%11.05%
16投资利税率%11.24%
17资本金净利润率%11.05%
18资产负债率%0.26%
19盈亏平衡点%26.12%
三社会评价指标
1年上缴税收万元1163.20
1.1所得税万元1089.86
1.2营业税金及附加万元73.35
2解决社会就业人员人270.00
3带动社会就业人员人1350.00
二、报告研究范围
1）根据国家有关政策，结合项目规划和所处区域的实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；
2）根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容；
3）项目建设地点及项目建设的有利条件；
4）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
5）项目总体实施方案；
6）消防、环境保护、劳动安全卫生；
7）项目节能方案；
8）组织管理及劳动定员；
9）工程建设及实施进度安排；
10）投资估算和资金筹措；
11）风险预测及控制措施；
12）经济效益及社会效益评价。
三、研究依据
1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12)其他相关资料。
四、结论与建议
随着城市人口老龄化趋势日渐加剧，城市社区养生模式倍受社会关注，传统的居家养生模式受到冲击。由于城市养生问题关系到每个人根本利益，城市社区有效合理的养生模式直接影响到整个城市的改革与发展，因此，建设本项目具有一定的现实意义以及巨大的潜在市场。
本项目建成后，将能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
由于养生机构的投资社会意义大，政府有关部门都会给予一定的支持，投身于这个行业是利国利民又利己的大好事。谁抢占先机，谁就占了天时地利，谁就能在还没有竞争者的情况下独占市场。但在，独家经营的年代里要居安思危，不断积累经验，保证为老人提供最好的服务，始终维持最好的企业形象，这样，以后即使有了竞争者也可以远远领先于竞争者，就可以有能力争取成为行业的领袖。
由于本项目建设内容相对复杂庞大，涉及的项目相关各方多， 本项目建设工期紧，因此须按照项目建设程序，建立本项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制、建设工程合同制等制度，以尽早优质高效完成项目建设任务。
因此，该项目建设是必要可行的。
