加快转变城市发展方式，推进城市更新
《吉水县城市总体规划（
2014-2030）》于 2017 年启动修改，2018 年 11 月
通过了吉安市城乡规划建设局组织的专家评审会，2018 年 12 月经吉安市人民政
府批复实施。该规划合理引导了各项城市建设活动，保障了经济和社会快速发展。
随着城市化进程的加速推进，不断增长城市人口和不断升级城市功能。我国
城镇化水平的不断提高，一方面是城镇新区建设和城镇规模不断扩大，另一方面
伴随而来的是旧城老化问题日益突出。为了保证城镇社会经济的持续发展，促进
城镇土地的合理有效利用，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城
镇功能，必须对城镇旧城区进行有计划的改造。
旧城改造，是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段。实
施旧城改造，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对于
拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进城市经济社会发展都具有十分重
要的意义。城市的旧城更新改造可以使得城市品质功能提升，吉水县政府对城市
旧城区的更新改造十分重视，对城市旧城区的改造采取多种有效措施。
鉴湖农贸市场异地新建项目，是吉水县老县委县政府地块（棚户区）综合改
造工程项目的子项目，作为吉水县旧城更新的重点民生项目，亟需建设落地，推
进城市的更新改造，提升城市功能品质，满足周边居民的日常生活需求，由于该
地块所处区域位于老城区，尚未编制控制性详细规划，而现行总规的编制深度，
又难以指导修建性详细规划和工程设计的编制。因此，基于以上考虑，启动本次《吉水县鉴湖农贸市场选址论证报告暨地块规划调整论证报告》工作，首先对可
选址地块进行多方案比较，确定选址后，对该地块用地性质进行优化调整，规划
指标进行论证，论证其优化的必要性和可行性以及对周边地块的影响。
1.2 建设的必要性
（
1）推进城市更新，完善城市功能。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远
景目标的建议》明确提出，实施城市更新行动。这是党中央站在开启全面建设社
会主义现代化国家新征程的战略高度，根据城市发展的新阶段、新形势和新要求
做出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质
量发展的重要抓手和路径。
更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。当前我国城镇化率已经超
过 60%。根据国际经验，城镇化进入相对成熟的中后期阶段，城市建设发展正在
从以外延扩张为主逐步转向以内涵提升为主、从大规模的增量建设转向存量更新
和增量调整并重的新阶段。面对新阶段新形势，以更健康、更安全、更宜居为目
标全面推进城市更新，是实现城市高质量发展的客观要求。
加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动
城市空间结构优化和品质提升。其中，城市更新行动包含了普及建设农贸市场等
一系列惠民工程。本次对农贸市场搬迁选址及对地块规划进行调整，一是推进了
老城区原县委县政府地块的综合改造，促进了老城区的棚户区改造工作；二是解
决了城南片区居民购物买菜不便的困局，完善了片区的配套服务设施。从而加快
了吉水县城市更新，提高老城区的生活便利性，完善城市功能。
（
2）是满足地块开发建设的需要。
根据《县委办公室 县政府办公室关于成立全县重点项目推进指挥机构并明
确 2021 年工作任务的通知》（吉水县办字〔
2021〕15 号）、《县委办公室 县政
府办公室关于印发鉴湖农贸市场异地新建实施方案的通知》（吉水县办字〔
2020〕
51 号），本次论证地块作为吉水县老县委县政府地块（棚户区）综合改造工程项目的子项目，同时也是吉水县重点的民生公益项目，亟需开发建设，但由于老城
区尚未编制控制性详细规划，同时也未明确农贸市场的选址，而总规的深度又难
以指导建设方案的实施落地，导致地块的开发建设无相关规划作为依据指导其建
设，因此需要确定地块的用地性质和控制指标，以满足地块开发建设的需要。
农贸市场迁建相关政府文件
1.3 选址依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（
2019 年修正）；2、《江西省城乡规划条例》（2010 年）；
3、《江西省城市规划管理技术导则（
2014 版）》；
4、《江西省建设用地规划条件管理办法（试行）》；
5、《吉安市建设工程规划管理技术规定（试行）》
6、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）
7、《标准化菜市场设置与管理规范》（DB31_T 344-2020）
8、《农贸市场经营管理规范》（DB36/T 1222-2020）
9、《吉水县城市总体规划（
2014-2030）》（
2018 修改）
10、《吉水县土地利用总体规划（2006-2020 年）》；
11、国家及省、市地方相关法律、法规、规范。
1.4 选址要求
1、农贸市场选址应充分考虑与城市规划、土地利用规划相协调。
2、农贸市场设置应坚持以人为本的原则,符合交通、环保、消防等有关规定,
与城区改造、居住区和社区商业建设相配套。
3、以农贸市场外墙为界,直线距离 1 公里以内,无有毒有害等污染源,无生产
或贮存易燃、易爆、有毒等危险品的场所。
1.5 选址原则
1、严格执行国家、省、市相关的法律法规、标准规范。
2、遵循符合城乡规划和可持续发展的原则，统筹城乡发展和区域发展，完
善城市功能。
3、贯彻环境保护的原则，减少对周边环境带来的不利影响。
4、遵循保障公共效益，经济效益、社会效益和环境效益相协调的原则。
1.6 选址方案比选
鉴湖农贸市场为迁建工程，本报告对该项目进行 4 个方案比选。
方案一：地块为东至鉴湖公园围墙、南至亿百超市与汽修厂通道、西至文峰中大道、北至原农业局通道，用地范围面积 0.98 公顷。
方案二：地块为吉水宾馆范围，用地范围面积 0.64 公顷。
方案三：地块为亿百超市范围，用地范围面积 0.15 公顷。
方案四：地块为吉水县医药公司仓库地块，用地范围面积 0.70 公顷。
拟建农贸市场选址对比图
1.7 综合比选及结论
本报告对两个选址方案从地理位置、规划符合性、交通条件，征地拆迁等方
面进行比选，综合比选推荐方案四。
方案比较表
方案一
方案二
方案三
方案四
规划
符合
性
城市总体规划
部分符合、
占强制性内
容
部分符合、
占强制性内
容
符合
不符合、但
不占强制内
容
土地利用规划
符合
符合
符合
符合
生态保护红线
不占用
不占用
不占用
不占用
交通条件
一般
好
一般
较好
服务范围
老城区中部 老城区中部
老城区中部
老城区南部
征拆费用估算
4441 万
5159 万（不
含违约金）
2300-3000
万元（不含
违约金）
1987 万元
方案一
方案二
方案三
方案四
其他
地块不规
则，且拆迁
难度较大
租赁未到
期，与文山
酒店协商赔
偿难度大
地块面积过
小，且租赁
未到期，与
亿百超市购
物广场协商
赔偿难度大
用地规模合
适，产权清
晰
但由于方案四所在区域未编制控制性详细规划，虽该方案与现行总规不符合，
但未违反总规强制性内容，为了更好的指导项目的建设，亟需对该地块用地性质
进行优化调整，规划指标进行论证，论证其优化的必要性和可行性以及对周边地
块的影响。
