经营PPP项目模式
实
施
方
案
某某县建设局
某某县财政局
某某政府投资产业研究中心
二0一六年一月
目录
第一章 项目实施方案内容概况 4
1.1项目实施模式 4
1.2 项目概况 4
1.2.1 项目名称 4
1.2.2 项目地点 4
1.2.3 建设目标 4
1.2.4 建设内容及规模 5
1.2.5项目建设期限与进度 6
1.2.6项目投资规模 6
1.2.7资金筹措 6
1.2.8贷款偿还 6
1.2.9 主要经济技术指标 6
1.3 项目实施目标与原则 7
1.3.1 项目实施目标 7
1.3.2 实施原则 8
1.4 项目背景 9
1.4.1 城市概况 9
1.4.2 项目实施必要性 13
1.5 工程建设进展 19
第二章 服务质量和标准 20
2.1项目服务质量 20
2.2 项目实施标准 21
2.2.1 项目实施依据 21
2.2.2 项目执行标准 22
第三章 投融资结构 25
第四章 财务测算与社会效益 29
4.1 财务测算 29
4.1.1 财务评估基本数据及依据 29
4.1.2 经营成本测算 35
4.1.3 经营收入 37
4.1.4 税金 37
4.1.5 利润及所得税 38
4.1.6 财务盈利能力分析 38
4.1.7 财务测算结论 38
4.2 社会效益 39
第五章 风险分析 45
5.1 风险因素 45
5.2 风险防范对策 46
第六章 技术及经济可行性论证 49
6.1 技术论证 49
湿地公园功能分区和总体构思 49
景观元素和景观主题设计构思 50
4.5 景观、小品环境和地相景观设计 53
4.6 水景的生态驳岸的设计 55
种植设计 60
道路、给排水、景观电气照明及公用设施设计 61
6.2 经济可行性论证 63
第七章 合作伙伴要求 64
第八章 合同结构 66
第九章 政府支持方式 67
第十章 必要的配套措施 69
某某县人民政府授权某某县建设局与项目公司签署《特许经营协议》，授予项目公司对湿地公园及步行街工程设施的特许经营权。项目公司在特许期内投资建设规划中的湿地公园及步行街工程工程，并且在特许期内负责运营和维护该工程的500间店面，在特许经营期（20年）及购买服务合同期满后，将正常运行情况下的500间店面无偿、完好地移交给某某县人民政府或其指定机构。
将步行街（店面）工程资产转让给项目公司，某某县政府委托相关部门同时授予其特许经营权（20年），项目公司负责步行街（店面）工程特许经营期内的运营、管理和维养，同时接受相关部门的服务监管，经营权转让到期后，某某县政府收回步行街（店面）工程经营权，同时相关部门取消项目公司特许经营权。
第一章 项目实施方案内容概况
1.1项目实施模式
某某县人民政府授权某某县建设局与项目公司签署《特许经营协议》，授予项目公司对湿地公园及步行街工程的特许经营权。项目公司在特许期内投资建设规划中的湿地公园及步行街工程，并且负责运营和维护湿地公园及步行街，在特许经营期（20年）及购买服务合同期满后，将正常运行情况下的湿地公园及步行街设施无偿、完好地移交给某某县人民政府或其指定机构。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
某某县湿地公园及步行街工程
1.2.2 项目地点
某某县湿地公园位于位于该县城新区六里铺南桥头两侧，南靠滨江大道，北临某某河，规划总面积33万余平米；其中，陆地河滩面积约206亩（约14万余平米），规划区域内某某河水域面积约19万余平米。
1.2.3 建设目标
本项目贯彻“全面保护、生态优先、合理利用、全民健身、可持续发展”的方针。通过建设一个集休闲、娱乐、观赏、运动为一体的湿地公园与步行街。以最大限度地保护、恢复湿地生态系统和满足市民休闲、娱乐、观赏及健身的需要。同时，通过项目实施使某某县城市品位，县城居住环境,城市综合竞争力，市民的环保意识以及盘活周边土地开发价值。
1.2.4 建设内容及规模
本项目沿河围绕堤防、湿地、水面进行综合开发，建设成集休闲、娱乐、观赏、运动为一体的综合性湿地公园和步行街。具体建设内容和规模如下：
1、生态恢复及驳岸工程
对某某河进行自然原型驳岸、自然型驳岸及台阶式人工自然驳岸等三种方式。某某河自然式驳岸1400m，某某河驳岸清淤泥4200m3，某某河水下安全土岸堤5500 m3，水溪驳岸1600m，水溪底处理5500㎡，水溪侧坡处理4000㎡，水溪驳岸布置景石2500吨；运填土方252000 m3，土堆地形，造微坡28500 m3。
2、人工岛
土方堆人工岛17600 m3，人工岛水下毛石基础600m。
3、绿化及景观小品工程
绿化面积112000㎡；景观小品由方亭2座，双亭1座，景观亭3座，小卖亭1座，农耕雕塑6座，水车1座，花池花坛25座，荷花池1座，座登50座，景观栏杆600m，轻质栏杆300m，廊架36m，景墙门架8座， 游船码头1座，木游船6只，健身器械1组，景观防腐木小桥10座，景观石质町步10 m。
4、供水、供电及道路工程
给排水管网1500 m，路灯40盏，游步道17000，木栈道195m3
5、公用设施
公厕2座，管理房1座，环卫设施含垃圾桶和垃圾中转站。
6、步行街
建设面积25000平方米，535套店面。
1.2.5项目建设期限与进度
工程计划建设周期为20个月（2015年12月-2017年9月）；
1.2.6项目投资规模
本项目总投资为7546.24万元，其中工程费用为6316.18万元，工程建设其他费427.17万元，基本预备费370.9万元，建设期利息432.0万元。
1.2.7资金筹措
本项目总投资为7546.24万元，资金来源；一是向银行贷款5000万元，二是其余2546.24万元由项目单位自筹解决。
1.2.8贷款偿还
本项目贷款5000万元，贷款年利率5.76%，按五年不等额偿还。
1.3 项目实施目标与原则
1.3.1 项目实施目标
本项目贯彻“全面保护、生态优先、合理利用、全民健身、可持续发展”的方针。通过建设一个集休闲、娱乐、观赏、运动为一体的湿地公园与步行街。以最大限度地保护、恢复湿地生态系统和满足市民休闲、娱乐、观赏及健身的需要。同时，通过项目实施使某某县城市品位，县城居住环境,城市综合竞争力，市民的环保意识以及盘活周边土地开发价值。
本项目按照PPP模式运作的目标为“引资、引制、引智、引治”，具体包括以下几方面：
1、优化某某县的经济结构，实现公用事业投资的新渠道新模式，提升某某县的投资环境。
2、引进行业产业战略投资人，引入先进的技术和服务，提高项目运营效率和行业服务质量。
3、理顺某某县基础设施的政企关系，为某某县基础设施创造新体制、新机制提供契机。
1.3.2 实施原则
1、主动性原则
产业投资人由于具有相对较为丰富的投融资经验和行业运作经验，在项目中很会利用这种信息优势，争取许多潜在的有利条件。对此，政府应掌握主动，在招商前必须内部先拟定详细的实施方案，事先考虑各种情况，明确自己的合作目标和合作要求，以应对合作过程中可能出现的各种事件，顺利实现自身目标。
2、价值最大化原则
在市场化招商融资之前应认真测算自身的预期价值，以使自身资产实现价值最大化。另外，尽可能广泛接触有兴趣的投资者，比较各种投资方案，使项目的价值能得到市场化的体现。
3、资源优势互补原则
在引进战略投资者的过程中，除了充分考虑对方的资本实力外，还应多方考察其经营管理、技术、服务等综合能力，以使今后新公司的运营能发挥其在这方面的优势。
4、有效监管原则
项目公司成立后，其日常的运营由项目公司根据公司章程自行负责，政府一般不应干预公司的正常运营，但是政府必须加强行业监管。政府监管主要是通过《湿地公园及步行街处理特许经营协议》和《湿地公园及步行街服务协议》完善项目的政府监控体系，对市场化后的项目公司的日常运营、维护、管理进行监管。
5、遵循与湿地有关的国家法律、法规及地方有关规定。
6、坚持湿地保护与合理开发利用相结合的原则，应在全面保护湿地生态系统结构和功能完整性的基础上合理利用，适度开展休闲、娱乐、观赏及运动活动，充分发挥某某县湿地公园生态效益与社会效益。
7、深化游憩项目，突出游人的参与性、自然野趣和运动休闲、娱乐、观赏及运动等多种功能。
8、某某县步行街本着“绿色生态建筑、多功能化”的设计原则。着眼于建设集体育竞技、市民健身、大型集会、文化交流于一体的多功能步行街。
9、提高城市品位，增加内涵，动静结合，雅俗共赏的原则。
10、坚持在全面调查论证基础上进行规划设计的原则。做到高起点、高标准、高水平，使其具有较强的实用性和可操作性。
