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第一章 总论
一、项目名称
二、项目建设单位
三、项目建设地点
项目建设地点分别位于***县驿前集镇及姚西村。
四、建设性质
新建
五、建设规模与内容
项目依托国家4A级景区中国莲花景区，根据国家5A级景区标准对驿前集镇及姚西村景区进行提升建设。项目主要含盖建筑工程、文化景观、旅游公路及其智慧旅游基础设施工程等，具体建设内容如下：
驿前集镇景区：项目涉及总建筑面积15800平方米，其中新建驿前集镇特色莲香商业街12000㎡，新建电瓶车总站800㎡，新建精品名宿3000㎡，新建生态停车场8000㎡。
姚西村景区：项目涉及总建筑面积17000㎡，其中新建游客服务中心1000㎡，新建精品酒店3000㎡，新建姚西特色商业街10000㎡，新建莲禅体验馆（真隐寺后）3000㎡，新建姚西生态停车场7000㎡，九品香莲园（含入口节点景观绿化工程4155㎡、综合体验中心0.98公顷、莲田溪涧观赏A区6.2公顷、精品莲种植B区5.2公顷、产业莲种植C区4.4公顷），并在姚西片区观音寺上小学附近建设篝火营地、帐篷营地和房车营地区。
旅游公路：改建提升***县鹰瑞高速赤水出口至中国莲花5A景区旅游公路，公路全长17公里。
六、建设期
本项目总建设期为24个月，按照统一规划、分步实施、交叉建设、分期竣工交付使用的滚动开发原则进行。建设期：2020年8月至2022年7月。
七、项目总投资及资金筹措
项目总投资22373.59万元，工程费用18988.52万元，工程建设其本它费用1319.69万元，预备费1015.41万元，建设期借款利息1012.50万元，铺底流动资金37.47万元。
资金来源：项目总投资约22373.59万元,争取专项债券15000万元，不足部分单位自筹。
八、项目定位及目标
该项目的建设以“莲文化”引领，结合大面积莲田景观、莲花民俗、莲花古镇等表现形式，深入挖掘莲文化内涵和民俗、农事活动内容，将其以休闲、度假、养生、体验等业态方式植入，丰富景区旅游项目和文化氛围；结合莲花艺术和建筑表现符号，对游服设施和景观进行重点提升和改造，从而整合驿前集镇、姚西两处景点，打造全国知名的莲文化体验旅游区，成为撬动***旅游跨越式发展的核心品牌产品和战略抓手。
一、项目编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《中华人民共和国文物保护法》（2002年中华人民共和国主席令第76号）
《中华人民共和国文物保护法实施条例》（2003年国务院令第377号）《城市规划编制办法》（2005建设部令第146号）
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90)
《中国文物古迹保护准则》
《保护世界文化和自然遗产公约》
《历史文化名城名镇名村保护条例》（2008年，国务院令第524号）《历史文化名城保护规划编制要求》（建设部、国家文物局（94)533号文）
《风景名胜区条例》（2006年，国务院令第474号）
《历史文化名城保护规划规范》（GB50357-2005)
《***省城市规划管理技术导则》（赣建规[2002]8号）；
《***县城市总体规划》；
《***县驿前镇总体规划（2007—2020）》；
《***县驿前镇历史文化名镇保护规划》
国家、省、市相关的其他政策和法律法规的文件。
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南》；
建设单位“本项目可研报告”咨询委托书。
二、研究过程
受项目单位委托，我公司人员对项目区的自然、社会经济概况、驿前莲花小镇现状进行了详细调查，收集了有关资料和图件，并按照《***县驿前镇总体规划（2007—2020）》、《***县驿前镇历史文化名镇保护规划》以及其它相关规范，结合项目区地形地貌等特点，初步确定了各项治理措施及其位置、规模等，并对工程进度、项目实施和工程管理做了较为详细的安排。经过设计人员的共同能力，于2020年8月着手编制项目可行性研究报告。
三、研究内容
本项目在研究过程中着重调查了项目地水文、地质、建设条件、交通工程和社会经济现状等，就区域交通现状、绿化现状、旅游现状、社会经济以及工程技术方案等进行分析和研究。以***县驿前镇总体规划、***县驿前镇历史文化名镇保护规划、驿前镇业态规划为基础，对本项目用地功能布局及道路、建筑及附属设施等的技术标准、建设规模、路线方案、投资估算以及效益等进行论证分析之后，得出可行性研究结论，为业主和审批部门提供决策的依据，本项目研究内容如下：
（1）阐述项目建设的背景，提出项目的建设并对项目建设必要性进行论证；
（2）分析***县相关发展规划和社会经济，确定项目选址；
（3）以建设规模为依据，制定项目实施方案及工期安排；
（4）对项目环境影响进行分析；
（5）以建设规模和改造方案为依据，对项目总投资进行估算，确定资金筹措方案；
（6）最终对项目的效益评价，形成可行性研究结论并提出建议。
序号 | 名 称 | 单 位 | 数 据 | 备 注 |
1 | 项目总投资 | 万元 | 22373.59 |
|
1.1 | 其中：建设投资 | 万元 | 21323.62 |
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1.2 | 建设期利息 | 万元 | 1012.50 |
|
1.3 | 铺底流动资金 | 万元 | 37.47 |
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2 | 资金筹措 | 万元 | 22373.59 | |
2.1 | 其中：企业自筹 | 万元 | 7373.59 | 政府投资 |
2.2 | 银行借款 | 万元 | 15000.00 | |
2.3 | 申请补助资金 | 万元 | 0.00 | |
3 | 年销售收入 | 万元 | 2960.02 | 平均 |
4 | 总成本费用 | 万元 | 1928.10 | 平均 |
5 | 所得税 | 万元 | 209.14 | 平均 |
6 | 年净利润 | 万元 | 627.42 | 平均 |
7 | 财务内部收益率（所得税前） | % | 5.96 |
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8 | 财务净现值 （所得税前） | 万元 | 4240.74 |
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9 | 投资回收期（所得税前） | 年 | 12.94 | 含建设期 |
10 | 财务内部收益率（所得税后） | % | 5.02 |
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11 | 财务净现值（所得税后） | 万元 | 2103.42 |
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12 | 投资回收期（所得税后） | 年 | 13.64 | 含建设期 |
13 | 总投资收益率（ROI） | % | 5.92 |
