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第一章 总论
一、项目名称
二、项目建设单位
三、项目建设地点
项目建设地点分别位于***县驿前镇及甘竹镇。
四、建设性质
改造、修缮
五、建设规模与内容
***县古建筑保护修缮与开发利用项目主要包含驿前镇和甘竹镇古街区建筑整治利用和古建筑保护修缮。具体如下：
***县古建筑保护修缮与开发利用项目驿前古镇部分：项目拟对驿前古镇商业街区建筑立面进行保护整治，沿线建筑总面积21000㎡，立面改造面积14000㎡。并完成驿前古镇文物保护单位及重要历史建筑修缮，其中文物保护单位建筑总面积7481.39㎡，重要历史建筑总建筑面积11236.3㎡。
***县古建筑保护修缮与开发利用项目甘竹镇部分：项目拟对雯峰书院、甘竹老街和罗家堡进行保护修缮整治，其中雯峰书院总建筑面积8227.58㎡，甘竹老街历史建筑群91592.51㎡（沿街商铺14691.85㎡），罗家堡文物保护单位及历史建筑修缮4000㎡。
六、建设期
本项目总建设期为36个月，按照统一规划、分步实施、交叉建设、分期竣工交付使用的滚动开发原则进行。建设期：2020年10月至2023年10月。
七、项目总投资及资金筹措
项目总投资20595.05万元，工程费用17285.94万元，工程建设其本它费用1285.39万元，预备费928.57万元，建设期借款利息1125万元，铺底流动资金20.15万元。
资金来源：申请专项债券资金10000万元，其余不足部分由项目单位自筹解决。
一、项目编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《中华人民共和国文物保护法》（2002年中华人民共和国主席令第76号）
《中华人民共和国文物保护法实施条例》（2003年国务院令第377号）
《中国文物古迹保护准则》
《保护世界文化和自然遗产公约》
《历史文化名城名镇名村保护条例》（2008年，国务院令第524号）
《历史文化名城保护规划编制要求》（建设部、国家文物局（94)533号文）
《历史文化名城保护规划规范》（GB50357-2005)
《***县驿前镇总体规划（2007—2020）》；
《***县驿前镇历史文化名镇保护规划》
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南》；
建设单位“本项目可研报告”咨询委托书；
国家、省、市相关的其他政策和法律法规的文件。
二、研究过程
受项目单位委托，我公司人员对项目区的自然、社会经济概况、驿前莲花古镇现状进行了详细调查，收集了有关资料和图件，并按照《***县驿前镇总体规划（2007—2020）》、《***县驿前镇历史文化名镇保护规划》《***县甘竹镇村庄规划》以及其它相关规范，结合项目区地形地貌等特点，初步确定了各项治理措施及其位置、规模等，并对工程进度、项目实施和工程管理做了较为详细的安排。经过设计人员的共同能力，于2020年10月着手编制项目可行性研究报告。
三、研究内容
本项目在研究过程中着重调查了驿前古镇、甘竹镇（甘竹老街、雯峰书院、罗家堡）古建筑资源、古建筑现状、建设条件、交通工程和社会经济现状等，就区域交通现状、绿化现状、旅游现状、社会经济以及工程技术方案等进行分析和研究。以历史文化名城保护规划规范、***县驿前镇历史文化名镇保护规划、驿前镇和甘竹镇业态规划为基础，对本项目用地功能布局及道路、建筑及附属设施等的技术标准、建设规模、路线方案、投资估算以及效益等进行论证分析之后，得出可行性研究结论，为业主和审批部门提供决策的依据，本项目研究内容如下：
（1）阐述项目建设的背景，提出项目的建设并对项目建设必要性进行论证；
（2）分析***县相关发展规划和社会经济，确定项目选址；
（3）以建设规模为依据，制定项目实施方案及工期安排；
（4）对项目环境影响进行分析；
（5）以建设规模和改造方案为依据，对项目总投资进行估算，确定资金筹措方案；
（6）最终对项目的效益评价，形成可行性研究结论并提出建议。
序号 | 名 称 | 单 位 | 数 据 | 备 注 |
1 | 项目总投资 | 万元 | 20595.05 |
|
1.1 | 其中：建设投资 | 万元 | 19499.90 |
|
1.2 | 建设期利息 | 万元 | 1075.00 |
|
1.3 | 铺底流动资金 | 万元 | 20.15 |
|
2 | 资金筹措 | 万元 | 20595.05 | |
2.1 | 其中：企业自筹 | 万元 | 10595.05 | 政府投资 |
2.2 | 银行借款 | 万元 | 10000.00 | |
2.3 | 申请补助资金 | 万元 | 0.00 | |
3 | 年销售收入 | 万元 | 2066.37 | 平均 |
4 | 总成本费用 | 万元 | 1504.91 | 平均 |
5 | 所得税 | 万元 | 86.98 | 平均 |
6 | 年净利润 | 万元 | 260.95 | 平均 |
7 | 财务内部收益率（所得税前） | % | 3.01 |
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8 | 财务净现值 （所得税前） | 万元 | 2266.66 |
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9 | 投资回收期（所得税前） | 年 | 16.92 | 含建设期 |
10 | 财务内部收益率（所得税后） | % | 2.58 |
|
11 | 财务净现值（所得税后） | 万元 | 1238.82 |
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12 | 投资回收期（所得税后） | 年 | 17.50 | 含建设期 |
13 | 总投资收益率（ROI） | % | 3.16 | 平均 |
14 | 项目资本金净利润率（ROE） | % | 2.45 | <span style="font-family:宋体;font-siz |
